El riesgo de burbuja inmobiliaria en Fráncfort y Múnich es moderado

El riesgo de que se produzca una burbuja inmobiliaria en Fráncfort y Múnich es moderado, a pesar de los elevados precios de la vivienda, según señaló el banco suizo UBS en un nuevo estudio.

Una burbuja inmobiliaria se forma cuando los precios de los pisos y las casas se alejan considerablemente de los ingresos de las personas y del valor real de los inmuebles.

Fráncfort registra un descenso significativo en el peligro de una burbuja inmobiliaria, "impulsado por una bajada en los precios de los inmuebles", escribió UBS. También en Múnich el riesgo de burbuja es moderado, ya que los elevados costes de los intereses y de la construcción frenan el mercado.

En 2022, Fráncfort y Múnich aún figuraban, según UBS, entre las metrópolis con mayor riesgo de burbuja inmobiliaria a nivel mundial. Desde entonces, los precios de compra han caído considerablemente en términos reales (ajustados por la inflación) debido al aumento de los tipos de interés de los créditos, mientras que los precios al consumo subieron con fuerza y los ingresos también aumentaron.

Las burbujas inmobiliarias son peligrosas para la economía

Para su informe titulado "Global Real Estate Bubble Index", UBS analizó los precios inmobiliarios en 23 metrópolis de todo el mundo. Para ello, el banco compara los precios de compra y los alquileres con la evolución de los ingresos y de la economía, y observa si existen desviaciones llamativas. También se tienen en cuenta el endeudamiento de los hogares y la evolución en la construcción. Los excesos ya han sido en el pasado una señal de alarma, como por ejemplo en Estados Unidos, donde en 2007/2008 estalló una burbuja inmobiliaria y se desencadenó la crisis financiera global.

En líneas generales, el riesgo de burbuja apenas ha variado a nivel mundial, según UBS. Sin embargo, sobre todo en tres metrópolis existen grandes peligros de que la evolución de los precios se haya desacoplado de los valores inmobiliarios reales: Zúrich, Tokio y Miami.

Por el contrario, UBS ve el menor peligro de una burbuja inmobiliaria actualmente en São Paulo, San Francisco y Nueva York. París y Londres también se sitúan muy abajo en este índice, que en 2026 se calculó por duodécima vez.

Precios de compra bajo presión, pero los alquileres suben

Los mercados inmobiliarios en Fráncfort y Múnich se han corregido de forma considerable tras el largo auge de los bajos tipos de interés, según afirmó Maximilian Kunkel, estratega jefe de inversiones de UBS en Alemania. "Ajustados por la inflación, los precios se sitúan hasta un 25 % por debajo de los máximos de 2021 y 2022", indicó.

En Fráncfort, los precios inmobiliarios cayeron un tres por ciento en 2025. No obstante, allí sigue habiendo claramente más demanda que oferta, según UBS. "La inmigración y la tendencia hacia hogares más pequeños empujan los alquileres hacia arriba, mientras que los elevados costes de construcción y financiación frenan la actividad de obra nueva", apuntó.

En Múnich, los precios de los inmuebles estarían casi una cuarta parte por debajo del récord de 2022 en términos reales. El aumento de los tipos de interés de los créditos ha impedido subidas de precios.

"El mercado inmobiliario residencial alemán ha eliminado una parte sustancial de las sobrevaloraciones de la fase de tipos de interés bajos", afirmó la directiva de UBS Sükriya Aclan. La escasez de oferta de vivienda en Fráncfort y Múnich ofrece perspectivas sólidas para los compradores orientados a largo plazo. Sin embargo, no cabe esperar un nuevo auge inmobiliario debido a la subida de los tipos de interés.

UBS también echa por la borda un mito. "En más de la mitad de las ciudades analizadas, la propiedad de la vivienda no ofreció una protección eficaz contra la inflación en los últimos cinco años", escribió el banco. En los mercados donde en 2021 existía un riesgo muy elevado de burbuja de precios, los precios inmobiliarios han bajado desde entonces de forma especialmente acusada en términos reales, con una media de en torno al 15 %.